Вадим Кац — бывший руководитель управляющей компании «Быт-Сервис».
Острая ситуация, возникшая в Обнинске в сфере управления жилыми домами, зародила сомнение в правильности самой идеи передачи управления в частные руки. Все чаще речь заходит о создании муниципальной управляющей компании. Так в чем все-таки причины нынешнего кризиса управляющих компаний Обнинска? Носят ли они системный характер или объясняются нерадивостью отдельных руководителей? Свое мнение по этому поводу высказал руководитель одной из управляющих компаний Обнинска — ЗАО «Быт-Сервис» — Вадим Львович Кац.
- Вадим Львович, как относитесь к идее создания муниципальной управляющей компании?
- Идея не нова, но практика показала ее нежизнеспособность: созданная в 2008 году муниципальная управляющая компания недолго просуществовала, а частные работают и по сей день. И, исходя из нашего опыта, а ЗАО «Быт-Сервис» управляет многоквартирными домами уже 10 лет, могу сказать: частные УК вполне нормально могут работать на рынке коммунальных услуг. Другое дело, что места на рынке хватит и компаниям иной формы собственности, в том числе, учрежденным с долей муниципалитета – не напрямую, конечно, а через муниципальные предприятия. А целиком муниципальную управляющую компанию можно создать только за счет бюджета. Следовательно, ее деятельность будет ограничена рамками выделенной из бюджета суммой и жестко регламентирована. Она не сможет, как говорится, сделать шаг вправо или шаг влево. Жизнь показала, что подобные структуры очень громоздки и неповоротливы. И я далеко не уверен, что такая структура будет более оперативно и качественно решать вопросы, чем частная. Частная компания свободна в своих действиях — в выборе персонала, установлении оплаты своим работникам, в работе с жильцами, она более маневренна в решении текущих задач. Взаимоотношения частной управляющей компании и жильцов стоятся на простых и понятных принципах: УК предлагает свои услуги, и если услуги удовлетворяют жителей, они выбирают эту компанию – и никто ее им не навязывает.
- Если бы все было так просто, не создалась бы нынешняя критическая ситуация, выход из которой многим видится в создании муниципальной управляющей компании…
- Я бы поостерегся утверждать, что с созданием в городе муниципальной управляющей компании мы разом решим все проблемы, накопившиеся в этой сфере. Тем более, что проблемы эти многогранны и суть их не в форме собственности УК, а в несовершенстве законодательства в сфере ЖКХ, в постоянном изменении правил игры со стороны нашего государства. Принимаются постановления, взаимоисключающие друг друга, постоянно идет «шарахание» из одной крайности в другую. Пример тому – пресловутый ОДН, введенный 354 постановлением, фактически переложившим затраты на общедомовые нужды на плечи населения и вызвавшим у людей бурю негодования – вполне оправданного. В самом деле, на практике оказалось, что разница между показаниями общедомовых счетчиков и суммарным показанием квартирных счетчиков все время разная и достаточно большая. А ее же надо разделить на всех жильцов дома. В итоге страдают самые законопослушные плательщики. Они же фактически вынуждены из своего кармана платить и за тех, кто сдает свою квартиру толпе приезжих.
- Поэтому нужны поквартирные счетчики?
- Парадокс в том, что у собственников, установивших счетчики, получаются максимальные цифры ОДН, а у кого нет – минимальные. Все это и говорит о неувязках в нашем законодательстве, об отсутствии заранее продуманного пути, по которому следует идти. Вместо этого государство бросилось в другую крайность. Оно не отменило ОДН, а переложило затраты на общедомовые нужды, в основном, на управляющие компании, которые вынуждены откуда-то изыскивать на это средства.
- Какой выход Вы бы предложили?
- Было бы правильнее, чтобы понятие «ОДН» как таковое вообще отсутствовало, а все затраты на общедомовые нужды были бы включены в тариф. Скажем, посчитали бы траты на общедомовые нужды, заложили бы в тариф сумму, покрывающую эти траты. Думаю, она была бы близка к нормативам. И тогда управляющая компания была бы заинтересована в экономии этой суммы за счет каких-то мероприятий — «излишек»-то остается у УК и она сможет его использовать на какие-то неотложные нужды дома. Идея включить ОДН в тариф была озвучена во время работы над законом, но законодатели не пошли на это.
- И все-таки ОДН отменили благодаря протестам населения. А говорят, что наше население пассивное…
- Пассивность заключается в том, что очень сложно собрать собственников, чтобы решить какой-то вопрос. А ведь они фактически хозяева домов. От них должен исходить запрос на качество обслуживания и набор услуг. Ведь от этого зависит и безопасность проживания, и комфорт.
- Как известно, сложнее всего меняется сознание… Тем не менее, прогресс есть?
- Прогресс есть. Мы постоянно убеждаем собственников избирать домовой совет — орган, который мог бы представлять их интересы перед нами, перед городскими организациями. Более того, совет вправе вмешаться в нашу деятельность, проконтролировать нас и в чем-то даже помочь нам. И сегодня уже немало домов, находящихся на нашем обслуживании, в которых созданы домовые советы.
- Какова доля таких домов?
- С учетом тех домов, где действуют ТСЖ – примерно половина. И мы продолжаем вести работу с людьми, агитируя за создание ТСЖ. Например, в доме 3 по ул.Заводской есть совет, но мы убедили людей, что для их же пользы нужно именно ТСЖ. И они согласны и готовы проводить такую работу, чтобы избрать ТСЖ. Но, к сожалению, пассивность жителей не преодолеть в один день. Где-то мы недорабатываем, так почему бы жильцам не «подтолкнуть» нас? Простой пример — вывоз мусора с контейнерной площадки. С чем мы сталкиваемся постоянно? С тем, что к ней не подъехать из-за припаркованных во дворе машин. А потом те же автовладельцы возмущаются – почему мусор не вывезен? Не надо возмущаться – надо организоваться и делать. Стоит захотеть – и любое дело нам вместе по плечу. В этой связи приведу пример такой совместной работы ТСЖ дома 6 на ул. Гагарина. Собственники обозначили нам круг работ, которые ждут от нас, и за которые берутся сами. И вот первый результат – отремонтированный фасад дома. Жильцы дома сорганизовались, мы обеспечили их краской, и работы общими усилиями были выполнены. А к работе, выполненной своими руками, совсем другое, гораздо более бережное отношение. Так что теперь к фасаду этого дома ни одного «граффитчика» не подпустят. Возвращаясь к вопросу о муниципальной управляющей компании, я не уверен, что такое было бы возможно. Очень сложно состыковать инициативу и интересы собственника и возможности муниципальной компании.
- Что можете сказать по поводу введения строки «капитальный ремонт»?
- В связи с этим наличие органа управления домом особенно актуально. Собственникам предстоит решить, каким образом они будут осуществлять сбор средств на капитальный ремонт – перечислять на специальный счет, либо на счет регионального оператора. Мы всем нашим собственникам советуем создавать ТСЖ, потому что в таком случае они имеют возможность иметь свой счет и распоряжаться им в будущем. И люди готовы идти на создание ТСЖ. Приведу конкретный пример: в доме 7 по ул.Гагарина когда-то существовало ТСЖ, потом по объективным причинам прекратило свою деятельность. Мы встретились с жильцами дома, убедили их в целесообразности вернуться к прежней форме управления домом. Они провели собрание, восстановили свое ТСЖ и оно уже работает. И, я думаю, от этого будет больше пользы.
- Каков механизм расходования средств на капремонт?
- На общем собрании собственники принимают решение об открытии специального счета, выбирают банк, где он будет открыт. И, если речь идет о ТСЖ, то собственником его будет ТСЖ. Одновременно на основании региональной программы капитального ремонта собственники утверждают свой план капитального ремонта. При этом раз в 3 года они обязаны этот план пересматривать и вносить свои коррективы, поскольку у них есть возможность осуществить какие-то работы ранее намеченного в региональной программе срока.
Утвердив план капремонта дома, собственники определяют сумму и сроки, к которым эту сумму вполне реально накопить на счете. Когда наступает момент начала капитального ремонта, собственники определяют вместе с управляющей компанией подрядчика, лиц, которые будут контролировать весь ход работ, готовят весь пакет документов, передают его в банк. Банк на основании этих документов начинает финансирование, то есть, выдает аванс. После окончания работ составляется акт выполненных работ и другие документы, которые передаются в банк. И после этого банк оплачивает эти работы. Таким образом, собственники все вопросы полностью решают самостоятельно.
- Получается, что Администрация вообще должна самоустраниться от вопросов управления домами?
- Роль администрации мне видится в другом. Прежде всего, надо, чтобы город сформулировал политику в сфере ЖКХ, увязав ее во всем комплексе – и УК, и ресурсоснабжающие организации, и тех, кто занимается вывозом отходов, благоустройством, лифтами, и службы, контролирующие вентиляцию и пр. Все должно работать в комплексе как единый слаженный механизм. Если провести аналогии с балетом, то это должен быть хормейстер, который заставит всех выполнять определенные па. Вот в чем, на мой взгляд, роль администрации, а не в том, чтобы подменять управляющие компании.
| Персональные страницы |
